पटना। बिहार में अपना मकान बनाने या व्यावसायिक भवन खड़ा करने की योजना बना रहे लोगों के लिए बड़ी खबर है। राज्य सरकार ने भवन निर्माण से जुड़ी अनुमति प्रक्रिया को आसान, पारदर्शी और समयबद्ध बनाने के लिए बिहार भवन उपविधि-2026 (Bihar Building Bye-Laws 2026) को मंजूरी दे दी है। मुख्यमंत्री सम्राट चौधरी की अध्यक्षता में 10 नवंबर को हुई राज्य मंत्रिमंडल की बैठक में इस प्रस्ताव को स्वीकृति दी गई।
नई भवन उपविधि लागू होने के बाद वर्ष 2014 से लागू पुराने भवन निर्माण नियमों की जगह नई व्यवस्था लेगी। इसमें नक्शा पास कराने की प्रक्रिया को सरल बनाने, छोटे भवनों के लिए स्व-घोषणा आधारित परमिट, निर्धारित समय में निर्णय नहीं होने पर स्वतः स्वीकृति और जमीन के बेहतर उपयोग के लिए फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) में बदलाव जैसे महत्वपूर्ण प्रावधान किए गए हैं।
नई व्यवस्था का सबसे बड़ा फायदा उन लोगों को मिलने की उम्मीद है, जो अपने छोटे भूखंड पर मकान बनाना चाहते हैं और नक्शा स्वीकृत कराने के लिए लंबे समय तक सरकारी कार्यालयों के चक्कर लगाते हैं। हालांकि, निर्माण के दौरान निर्धारित तकनीकी, संरचनात्मक और अग्नि सुरक्षा मानकों का पालन करना अनिवार्य रहेगा।
नए बिल्डिंग बायलॉज की 8 बड़ी बातें
10 मीटर तक ऊंचे भवनों के लिए स्व-घोषणा से मिलेगा परमिट
नई भवन उपविधि में भवनों को उनकी ऊंचाई और जोखिम के आधार पर तीन श्रेणियों में बांटा गया है। 10 मीटर तक ऊंचे आवासीय और व्यावसायिक भवनों को निम्न जोखिम (Low Risk) श्रेणी में रखा गया है। ऐसे भवनों के लिए स्व-घोषणा (Self Declaration) के आधार पर त्वरित भवन निर्माण परमिट लेने की व्यवस्था की गई है।
इससे सामान्य और छोटे मकान बनाने वाले लोगों को नक्शा स्वीकृति की लंबी प्रक्रिया से राहत मिलने की उम्मीद है।
30 दिनों में नक्शे पर फैसला नहीं तो स्वतः मिलेगी मंजूरी
नए नियमों का एक महत्वपूर्ण प्रावधान डीम्ड अप्रूवल (Deemed Approval) है। इसके तहत भवन निर्माण के नक्शे के लिए आवेदन मिलने के 30 दिनों के भीतर संबंधित प्राधिकरण को स्वीकृति या अस्वीकृति पर निर्णय लेना होगा। निर्धारित समय में निर्णय नहीं होने पर आवेदन को स्वतः स्वीकृत मानने का प्रावधान किया गया है। इससे नक्शे की फाइल लंबे समय तक लंबित रहने की समस्या कम होगी। साथ ही भवन निर्माण की अनुमति प्रक्रिया में जवाबदेही और पारदर्शिता बढ़ने की उम्मीद है।
सभी भूखंडों के लिए बेस FAR 3.0 का प्रावधान
फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) यानी भूखंड के कुल क्षेत्रफल के अनुपात में निर्माण योग्य कुल फ्लोर एरिया को लेकर भी बड़ा बदलाव किया गया है। नई व्यवस्था में सभी भूखंडों के लिए बेस FAR 3.0 निर्धारित करने का प्रावधान है। इसके अतिरिक्त प्रीमियम FAR खरीदने की व्यवस्था भी रखी गई है। इसका मतलब है कि निर्धारित शर्तों के अधीन भूखंड के आकार के अनुपात में पहले की तुलना में अधिक निर्माण की संभावना बनेगी। हालांकि, वास्तविक निर्माण क्षेत्र की गणना, प्रीमियम FAR, सड़क की चौड़ाई, सेटबैक और अन्य तकनीकी मानकों के आधार पर होगी। इसलिए FAR 3.0 का अर्थ यह नहीं है कि हर भूखंड पर बिना किसी अतिरिक्त शर्त के तीन गुना निर्माण किया जा सकेगा।
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भवनों की ऊंचाई पर लगी पाबंदियों में राहत
नई उपविधि में भवनों की ऊंचाई को लेकर भी उदार प्रावधान किए गए हैं। वैधानिक और सुरक्षा संबंधी शर्तों के अधीन अधिकतम ऊंचाई की निर्धारित सीमा हटाने का प्रावधान है। हालांकि, इसका अर्थ यह नहीं है कि कहीं भी किसी भी ऊंचाई की इमारत बनाई जा सकेगी। भवन की ऊंचाई अनुमन्य FAR, सड़क की चौड़ाई, सेटबैक, भू-उपयोग, अग्नि सुरक्षा और अन्य तकनीकी मानकों के अनुसार निर्धारित होगी।
चारों तरफ सेटबैक की जगह एक तरफ रखने की व्यवस्था
भवन निर्माण के नियमों में सेटबैक यानी मकान और भूखंड की सीमा के बीच छोड़ी जाने वाली खुली जगह को लेकर भी बदलाव किया गया है। नई व्यवस्था में सामान्य रूप से भवन के चारों तरफ सेटबैक रखने की जगह एक तरफ पर्याप्त जगह छोड़ने का प्रावधान किया गया है। इसका उद्देश्य आपातकालीन परिस्थितियों में अग्निशमन वाहन और अन्य आपातकालीन सेवाओं को भवन के पिछले हिस्से तक पहुंचने का रास्ता उपलब्ध कराना है। रिपोर्ट के अनुसार, 15 मीटर तक ऊंचे भवन के लिए 3.7 मीटर का सेटबैक निर्धारित किया गया है। इसके बाद प्रत्येक तीन मीटर अतिरिक्त ऊंचाई पर 0.3 मीटर सेटबैक बढ़ाने का प्रावधान है। अधिकतम सेटबैक नौ मीटर रखा गया है। निर्धारित आकार के कुछ छोटे भवनों को इससे छूट भी मिलेगी।
हर आवासीय यूनिट के लिए एक कार पार्किंग अनिवार्य
नई भवन उपविधि में पार्किंग व्यवस्था को अधिक व्यवस्थित बनाने पर जोर दिया गया है। आवासीय भवनों में प्रत्येक आवासीय इकाई के लिए एक कार पार्किंग का प्रावधान किया गया है। वहीं, शैक्षणिक, व्यावसायिक और संस्थागत भवनों में प्रत्येक 100 वर्गमीटर निर्मित क्षेत्र पर एक कार पार्किंग की व्यवस्था करनी होगी। औद्योगिक और भंडारण भवनों के लिए प्रत्येक 300 वर्गमीटर निर्मित क्षेत्र पर एक कार पार्किंग निर्धारित की गई है। पार्किंग की गणना प्रति कार 15 वर्गमीटर के आधार पर होगी। इसके अलावा बेसमेंट, स्टिल्ट, खुले स्थान और अन्य निर्धारित विकल्पों के माध्यम से पार्किंग की सुविधा विकसित की जा सकेगी। अनिवार्य पार्किंग क्षेत्र को FAR की गणना से बाहर रखने का भी प्रावधान है। पार्किंग के निर्धारित मानकों का उल्लंघन या स्वीकृत नक्शे से अलग निर्माण करने पर संबंधित प्रावधानों के अनुसार कार्रवाई की जा सकेगी।
ग्रीन बिल्डिंग बनाने पर 15 प्रतिशत तक अतिरिक्त FAR
पर्यावरण के अनुकूल भवन निर्माण को प्रोत्साहित करने के लिए नई उपविधि में अतिरिक्त FAR देने का प्रावधान किया गया है। मान्यता प्राप्त ग्रीन बिल्डिंग रेटिंग के आधार पर तीन, चार और पांच स्टार श्रेणी की इमारतों को क्रमशः 5 प्रतिशत, 10 प्रतिशत और 15 प्रतिशत तक अतिरिक्त FAR देने की व्यवस्था की गई है। इससे ऊर्जा की बचत, पर्यावरण संरक्षण और टिकाऊ भवन निर्माण को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है।
नक्शे की वैधता पांच वर्ष, फायर NOC की प्रक्रिया भी होगी आसान
नई व्यवस्था में स्वीकृत भवन नक्शे की वैधता पांच वर्ष निर्धारित की गई है। निर्धारित शुल्क जमा करने पर इसका स्वतः नवीकरण कराया जा सकेगा। इसके अतिरिक्त पहले से बने भवनों को भी निर्धारित प्रक्रिया और शुल्क के आधार पर भवन परमिट प्राप्त करने का अवसर मिलेगा। भवन निर्माण की अनुमति प्रक्रिया के साथ ही अग्नि अनापत्ति प्रमाणपत्र (Fire NOC) की व्यवस्था को समाहित करने का प्रावधान किया गया है। इससे भवन मालिकों को अलग-अलग प्रक्रियाओं के लिए कार्यालयों के चक्कर लगाने से राहत मिल सकती है।
ऊंचाई के आधार पर तीन श्रेणियों में बंटेंगे भवन
नई उपविधि में भवनों की ऊंचाई के अनुसार जोखिम और अनुमति की प्रक्रिया तय की गई है।
- निम्न जोखिम (Low Risk): 10 मीटर तक ऊंचे भवन। स्व-घोषणा के आधार पर त्वरित परमिट।
- मध्यम जोखिम (Medium Risk): 10 मीटर से अधिक और 24 मीटर तक ऊंचे भवन। इनके नक्शे की तकनीकी स्वीकृति वास्तुविद (Architect) के स्तर पर होगी।
- उच्च जोखिम (High Risk): 24 मीटर से अधिक ऊंचे भवन। इनके लिए संबंधित नगर निकाय या सक्षम प्राधिकरण से अनुमति लेना अनिवार्य होगा।
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मकान बनाने वालों को क्या होगा फायदा?
बिहार भवन उपविधि-2026 का मुख्य उद्देश्य भवन निर्माण की अनुमति से जुड़ी प्रक्रियाओं को सरल बनाना और लोगों को समयबद्ध सेवा उपलब्ध कराना है। स्व-घोषणा आधारित परमिट से छोटे मकान बनाने वालों को राहत मिलेगी। वहीं, 30 दिनों में नक्शे पर निर्णय की व्यवस्था से अनावश्यक देरी कम होने की उम्मीद है। बेस FAR 3.0 और प्रीमियम FAR के प्रावधान से शहरी क्षेत्रों में जमीन के बेहतर उपयोग का रास्ता खुलेगा। सेटबैक और पार्किंग के नए नियमों से भवन निर्माण की योजना बनाने में भी बदलाव आएगा। हालांकि, भवन मालिकों और बिल्डरों को यह ध्यान रखना होगा कि नई व्यवस्था में भी संरचनात्मक मजबूती, अग्नि सुरक्षा, पार्किंग, अनुमन्य भू-उपयोग और अन्य तकनीकी मानकों का पालन अनिवार्य रहेगा। नियमों का उल्लंघन करने पर भवन मालिकों और संबंधित तकनीकी पेशेवरों के विरुद्ध कार्रवाई की जा सकती है। कुल मिलाकर, बिहार भवन उपविधि-2026 को शहरी क्षेत्रों में भवन निर्माण की प्रक्रिया आसान बनाने, प्रशासनिक देरी कम करने और व्यवस्थित विकास को बढ़ावा देने की दिशा में बड़ा कदम माना जा रहा है।
